Tescile Zorlama (Cebri Tescil) Davası, taşınmaz mülkiyetinin tapu siciline tescil edilmesi için gerekli koşulların sağlanmasına rağmen, taşınmaz maliki veya tapu idaresinin tescil işlemini yapmaması durumunda, hak sahibinin mahkemeye başvurarak zorla tescilin sağlanmasını talep ettiği özel bir dava türüdür. Türk Medeni Kanunu’nun 716. maddesi, taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasının tescil ile gerçekleşeceğini açıkça belirtmektedir. Bu nedenle cebri tescil davası, taşınmaz mülkiyet hakkının tapu siciline aktarılması için en önemli hukuki yollardan birini oluşturmaktadır.
Gayrimenkul hukukunda tescile zorlama davası, özellikle mirasa dayalı kazanımlarda, paylı mülkiyetin payın devrinde veya intifa hakkı kurulması gibi durumlarda sıklıkla karşılaşılan bir dava türüdür. Kanunen gerekli koşulların oluşmasına rağmen tescil işleminin yapılmaması, hak sahibini mahkeme yoluna başvurmaya zorunlu kılmaktadır. Bu dava, adi yargılama usulüne tabi olup, niteliği itibarıyla bir eda davası özelliği taşımaktadır. Mahkemece verilen tescil kararı, yeniden tescil niteliğinde olup, mahkeme kararının kesinleşmesiyle birlikte tapu siciline tescil işlemi gerçekleştirilmektedir.
Tescile Zorlama Davası Nedir?
Tescile zorlama davası, Türk Medeni Kanunu’nun 716. maddesinde düzenlenen taşınmaz mülkiyetinin kazanılması kuralının bir sonucu olarak ortaya çıkan özel bir dava türüdür. Kanun gereği taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, ilgili resmili makamın siciline tescil ile mümkün olmaktadır. Ancak pratikte, birçok taşınmaz mülkiyetinde hukuki sebepler mevcut olmasına rağmen tescil işlemi çeşitli nedenlerle yapılamamaktadır. Bu nedenler arasında tarafların anlaşamaması, tapu idaresinin gerekli işlemi yapmaması, miras paylaşımı sırasında yaşanan anlaşmazlıklar veya taşınmaz malikinin vefat etmesi gibi durumlar sayılabilmektedir.
Cebri tescil davası, bu tür durumlarda hak sahibinin mahkemeye başvurarak, taşınmaz mülkiyetinin tapu siciline tescil edilmesini talep etmesine imkan tanımaktadır. Bu dava türünde mahkeme, davacının taşınmaz mülkiyetini kazanması için gerekli koşulların mevcut olup olmadığını incelemekte ve koşulların sağlanması halinde tescil kararı vermektedir. Verilen tescil kararı, bir icra işlemi niteliği taşımakta olup, bu karar uyarınca tapu idaresi re’sen tescil işlemini gerçekleştirmektedir. Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi uyarınca, tescil kararı kesinleştiğinde, kararın niteliğine göre mülkiyet hakkı kazanılmış sayılmaktadır.
Tescile zorlama davası, niteliği itibarıyla bir eda davası olup, taşınmazın tescilini konu almaktadır. Bu dava, TMK’nın 683. ve devamı maddelerinde düzenlenen taşınmaz mülkiyetinin kazanılması hükümlerine dayanmaktadır. Kanun koyucu, taşınmaz mülkiyetinin güvencesini sağlamak ve hak sahiplerinin mülkiyet haklarını korumak amacıyla bu özel davayı düzenlemiştir. Davanın amacı, fiilen ve hukuken mevcut olan mülkiyet hakkının tapu siciline de yansıtılmasını temin etmektir.
Tescile zorlama davasının diğer dava türlerinden en önemli farkı, davanın konusunun bir hakkın tanınmasından ziyade, o hakkın sicile tescilinin sağlanmasıdır. Bu nedenle dava, mutlak bir hakka dayanmakta ve taşınmazın fiili durumu ile hukuki durumu arasındaki uyumsuzluğun giderilmesini amaçlamaktadır. Mahkemece verilen tescil kararı, tapu sicilinin düzeltilmesi anlamına gelmemekte, aksine taşınmaz mülkiyetinin kazanılması için gerekli olan tescil işleminin gerçekleştirilmesini sağlamaktadır.
Tescile Zorlama Davasının Hukuki Dayanağı
Tescile zorlama davasının temel hukuki dayanağı, Türk Medeni Kanunu’nun taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasına ilişkin hükümleridir. TMK’nın 705. maddesi, taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasının, kural olarak tasarruf ehliyetine sahip olan malikin sözleşmeden doğan ödevini yerine getirmesi ve alıcının tescile yasal düzenlemeler uyarınca hak kazanmış olması koşuluyla, tescil ile kazanılacağını hüküm altına almaktadır. Ancak aynı maddenin ikinci fıkrasında, tescile yasal düzenlemelere göre hak kazanılmış olması halinde, malikin sözleşmeden doğan ödevini yerine getirmemesi durumunda da alıcının tescil isteyebileceği belirtilmektedir.
Bu hüküm, cebri tescil davasının en önemli dayanak noktalarından birini oluşturmaktadır. Buna göre, alıcı taşınmaz mülkiyetini kazanmak için gerekli koşulları sağlamış ancak malik tescil işlemini gerçekleştirmemektedir veya gerçekleştiremiyorsa, alıcı mahkemeye başvurarak cebri tescil talep edebilmektedir. Bu düzenleme, taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasında tarafların iradesinden bağımsız olarak, kanunen gerekli koşulların gerçekleşmesi halinde mülkiyet hakkının kazanılacağını kabul etmektedir.
Bunun yanı sıra, Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi de cebri tescil davası açısından büyük önem taşımaktadır. Bu madde, bir taşınmazın kayıtlı olmayan bir kişi adına tescil edilmiş olması veya yolsuz tescilin gerçek malikin hakkına uygun şekilde düzeltilmesi halinde, bunların haklarının korunacağını hüküm altına almaktadır. Bu hüküm, tapu sicilinin güvenilirliğini ve tescilin hukuki sonuçlarını düzenleyerek, cebri tescil davasının kapsamını ve sonuçlarını belirlemektedir.
Cebri Tescil Davasının Niteliği ve Amacı
Cebri tescil davası, hukuki niteliği itibarıyla bir eda davası olarak kabul edilmektedir. Bu davada davacı, davalıdan taşınmazın davacı adına tescil edilmesini talep etmektedir. Dava, taşınmaz mülkiyetinin kazanılması için gerekli koşulların mevcut olduğunun tespitini ve tescil işleminin gerçekleştirilmesini içermektedir. Mahkemece verilen tescil kararı, idari bir işlem olan tescilin yargısal bir kararla ikame edilmesi anlamına gelmektedir.
Davacının talebi, taşınmazın tapu siciline davacı adına tescil edilmesidir. Bu talep, ayni bir hakka dayanmakta olup, mutlak bir hakkın tescilini konu almaktadır. Davalı ise kural olarak taşınmaz maliki olmaktadır. Ancak bazı durumlarda, tapu idaresi de davalı olarak gösterilebilmektedir. Özellikle miras yoluyla kazanımda, miras bırakanın vefat etmesi halinde, tereke adına tescil talep edilebilmekte veya mirasçılar davalı konumunda olabilmektedir.
Cebri tescil davasının amacı, taşınmaz mülkiyetinin fiili durumu ile hukuki durumu arasındaki uyumsuzluğu gidermektir. Bir taşınmaz üzerinde hak sahibi olan kişinin, çeşitli nedenlerle bu hakkını tapu siciline aktaramaması durumunda, mahkeme yoluyla bu hakkın tescilinin sağlanması amaçlanmaktadır. Bu dava, taşınmaz mülkiyetinin güvencesini artırmakta ve hak sahibinin ayni hakkını tapu sicili aracılığıyla üçüncü kişilere karşı ileri sürmesine imkan tanımaktadır.
Tescile Zorlama Davası Şartları Nedir?
Tescile zorlama davasının açılabilmesi için belirli koşulların sağlanması gerekmektedir. Bu koşullar, davanın dayanağına ve niteliğine göre farklılık göstermektedir. Genel olarak cebri tescil davası şartları, taşınmaz mülkiyetini kazanmak için gerekli olan koşulların mevcut olması ve tescil engelinin bulunması olarak iki ana başlık altında incelenebilmektedir.
1. Mülkiyet Kazanım Koşullarının Mevcut Olması
Cebri tescil davasının ilk ve en önemli şartı, davacının taşınmaz mülkiyetini kazanmak için gerekli koşulların mevcut olmasıdır. Türk Medeni Kanunu’na göre taşınmaz mülkiyeti, kural olarak sözleşme veya miras yoluyla kazanılmaktadır. Kanundan doğan kazanım hallerinde ise kanunda belirtilen koşulların gerçekleşmesi yeterli olmaktadır. Davacının mülkiyet kazanım koşullarını ispat etmesi gerekmektedir.
Sözleşmeye dayalı kazanımda, taraflar arasında geçerli bir taşınmaz satış sözleşmesi veya bağışlama sözleşmesi bulunmalıdır. Sözleşmenin resmi şekilde yapılmış olması, taşınmazın belirlenmiş olması, tarafların tasarruf ehliyetine sahip olması ve sözleşmenin konusunun taşınmaz olması gerekmektedir. Satış sözleşmesinde ayrıca teslim koşulunun da gerçekleşmiş olması aranmaktadır. TMK’nın 705. maddesi uyarınca, satış sözleşmesinde alıcının mülkiyet hakkı kazanması için sözleşmenin yanı sıra teslim de gerekmektedir.
Miras yoluyla kazanımda, miras bırakanın vefat etmiş olması ve davacının mirasçı sıfatına sahip olması gerekmektedir. Mirasçılık belgesinin mevcut olması veya veraset ilamının alınmış olması, miras yoluyla kazanımın ispatı açısından önemlidir. Mirasın açılması ile birlikte, mirasçılar terekenin tamamı üzerinde kanuni intifa hakkına sahip olmakta ve taşınmazlar mirasbölümü gerçekleşene kadar paylı mülkiyet haline gelmektedir.
Kanundan doğan kazanımlarda ise, kanunun öngördüğü koşulların gerçekleşmesi yeterli olmaktadır. Örneğin, TMK’nın 688. maddesinde düzenlenen iyiniyetli zilyetlik yoluyla kazanımda, zilyetliğin sürekli ve korkusuz olması, taşınmazın başkasına ait olması, zilyetliğin iyiniyetli olması ve sözleşme bulunmaması koşullarının mevcut olması gerekmektedir. Benzer şekilde, 689. maddedeki işgal (meşru olmayan zilyetlik süresinin dolması) yoluyla kazanımda da kanunda belirtilen sürelerin ve koşulların gerçekleşmiş olması aranmaktadır.
2. Tescil Engelinin Bulunması
İkinci temel şart, tescilin fiilen veya hukuken engellenmiş olmasıdır. Davacı, mülkiyet kazanım koşullarını sağlamış olmasına rağmen, çeşitli nedenlerle tescil işlemini gerçekleştirememektedir. Bu engeller ikiye ayrılmaktadır:
Fiili engeller: Taşınmaz malikinin tescil işlemini kabul etmemesi, malikin vefat etmiş olması ve mirasçıların paylaşım yapmaması, tarafların anlaşamaması gibi durumlar bu kapsamda değerlendirilmektedir. Malikin sözleşmeden doğan ödevini yerine getirmemesi, cebri tescil davasının açılması için yeterli engel oluşturmaktadır.
Hukuki engeller: Tapu idaresinin hukuki nedenlerle tescil işlemini yapamaması, taşınmaz üzerinde ihtiyati tedbir kararı bulunması, taşınmazın kamu malı niteliğinde olması gibi durumlar hukuki engel oluşturmaktadır. Ancak bu tür engellerin mevcut olması halinde bile, mahkemece yapılacak inceleme sonucunda tescil kararı verilebilmektedir.
3. Dava Ehliyeti ve Ehliyet Şartları
Cebri tescil davasının açılması için davacının fiil ehliyetine ve dava ehliyetine sahip olması gerekmektedir. Fiil ehliyeti, kural olarak 18 yaşını doldurmuş ve ayırt etme gücüne sahip olan kişilere aittir. Yasal temsilci aracılığıyla dava açılması mümkün olduğundan, ehliyetsiz kişilerin dava ehliyeti yasal temsilcileri tarafından kullanılmaktadır.
Davacının taşınmaz mülkiyetini kazanmaya yasal olarak yetkili olması gerekmektedir. Bu, davacının mülkiyet kazanımına ilişkin hukuki ilişkinin tarafı olması veya mirasçı sıfatıyla miras payına sahip olması anlamına gelmektedir. Davalı ise kural olarak taşınmaz maliki veya tapu kaydında malik olarak gözüken kişidir.
4. Zamanında Dava Açılması
Cebri tescil davasının açılması için zamanaşımı süresine uyulması gerekmektedir. Türk Medeni Kanunu’nun 997. maddesi uyarınca, cebri tescil davasında genel zamanaşımı süresi on yıldır. Ancak bazı özel durumlarda bu süre farklılık gösterebilmektedir. Davacının, hakkını zamanında ileri sürmemesi halinde, davalının zamanaşımı def’inde bulunması mümkündür.
Zamanaşımı süresi, kural olarak dava konusu taşınmazın davacı tarafından edinilmesinden itibaren işlemeye başlamaktadır. Ancak miras yoluyla kazanımda, mirasbırakanın ölümünden itibaren zamanaşımı süresi işlemeye başlamaktadır. Davacının süresi içinde dava açmaması, davanın zamanaşımı nedeniyle reddedilmesi sonucunu doğuracaktır.
Tescile Zorlama Davasının Tarafları
Cebri tescil davasının tarafları, davacı ve davalı olarak ikiye ayrılmaktadır. Davacı, taşınmaz mülkiyetini kazanmış veya kazanmaya yasal olarak hak kazanmış kişidir. Davalı ise kural olarak taşınmazın tapu sicilindeki maliki veya miras bırakandır. Tarafların doğru belirlenmesi, davanın sonuç verebilmesi açısından büyük önem taşımaktadır.
Davacı
Cebri tescil davasında davacı, taşınmaz mülkiyetini kazanmak için gerekli koşulları sağlamış olan ve tescil işlemini gerçekleştiremeyen kişidir. Davacı sıfatıyla hareket edebilecek kişiler şunlardır:
Satış sözleşmesinde alıcı: Geçerli bir satış sözleşmesi yapmış, bedeli ödemiş veya ifa etmiş, ancak malikin tescil işlemini yapmaması nedeniyle taşınmazı adına tescil ettiremeyen kişidir. Alıcının teslim aldığı taşınmazın mülkiyetini kazanması için sözleşmenin yanı sıra teslim koşulunun da gerçekleşmiş olması gerekmektedir (TMK m. 705).
Bağışlama sözleşmesinde bağışlanan: Resmi şekilde yapılmış geçerli bir bağışlama sözleşmesi bulunan ve bağışlayanın tescil işlemini yapmaması nedeniyle taşınmazı adına tescil ettiremeyen kişidir. Bağışlamada da tescil, mülkiyetin kazanılması için zorunlu olmaktadır.
Mirasçılar: Miras bırakanın vefat etmesi üzerine, mirasçılık belgesine veya veraset ilamına sahip olan ve taşınmazın miras paylaşımı yapılmadan önce adlarına tescil edilmesini talep eden mirasçılardır. Mirasçılar, miras bırakanın ölümüyle birlikte taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet hakkına sahip olmaktadır.
İntifa hakkı sahibi: TMK’nın 793. ve devamı maddelerinde düzenlenen intifa hakkı, bir kişiye başkasına ait taşınmazın tamamını kullanma ve yönetme yetkisi vermektedir. İntifa hakkı sahibi, kuruluş işlemlerinin tamamlanmasına rağmen tescil yapılmaması halinde cebri tescil davası açabilmektedir.
İyiniyetli zilyet: TMK’nın 688. maddesi uyarınca, başkasına ait taşınmazı iyiniyetle zilyetliğinde bulunduran kişi, belirli koşulların gerçekleşmesi halinde mülkiyet hakkını kazanabilmektedir. Bu durumda tescil yapılmaması halinde, iyiniyetli zilyet de cebri tescil davası açabilmektedir.
Davalı
Cebri tescil davasında davalı, kural olarak taşınmazın tapu sicilindeki maliki veya hukuki halefleridir. Davalı tarafın doğru belirlenmesi, mahkeme kararının icra edilebilmesi açısından zorunludur. Davalı olabilecek kişiler şunlardır:
Tapu sicilindeki malik: Taşınmazın tapu siciline kayıtlı maliki, davanın asıl davalısıdır. Malik, davacıyla yapmış olduğu sözleşmeye rağmen tescil işlemini yapmamış veya sözleşmenin hükümsüzlüğü iddiasıyla tescil işlemini reddetmiş ise, davalı sıfatıyla yargılamaya katılacaktır.
Miras bırakanın mirasçıları: Taşınmaz malikinin vefat etmesi halinde, mirasçıları davalı sıfatıyla davaya katılmaktadır. Birden fazla mirasçının bulunması halinde, tüm mirasçıların davalı veya davacı olarak gösterilmesi gerekmektedir. Tereke de davalı olarak gösterilebilmektedir.
Tüzel kişiler: Taşınmazın tüzel kişiler adına tescil edilmesi gerekiyor ise, tüzel kişinin kendisi davalı sıfatıyla yargılamaya katılmaktadır. Dernek, vakıf, şirket gibi tüzel kişiler, kendi adlarına dava açabilir ve aleyhlerine açılan davalarda tüzel kişiliğin temsilcisi aracılığıyla yargılamaya katılabilmektedir.
Tapu idaresi: Bazı özel durumlarda, tapu idaresi de davalı olarak gösterilebilmektedir. Özellikle tapu sicilinin düzeltilmesine ilişkin taleplerde veya tapu idaresinin hukuki bir engel ileri sürerek tescil işlemini yapmadığı durumlarda, tapu idaresi aleyhine dava açılması mümkündür.
Tarafların Belirlenmesinde Dikkat Edilecek Hususlar
Cebri tescil davasında tarafların doğru belirlenmesi, davanın usul açısından doğru yürütülmesi ve mahkeme kararının icra edilebilmesi açısından büyük önem taşımaktadır. Yanlış tarafa dava açılması halinde, dava usulden reddedilebileceği gibi, doğru tarafa yönelik olarak yeniden dava açılması gerekebilmektedir.
Davacının, taşınmaz mülkiyetini kazanma hakkına sahip olduğunu ispat etmesi gerekmektedir. Bu ispat, sözleşme belgesi, miras belgesi, teslim tutanağı ve benzeri deliller aracılığıyla yapılmaktadır. Davalının ise, davacının mülkiyet kazanma koşullarını sağlamadığını veya tescilin hukuken mümkün olmadığını ispat etmesi gerekmektedir.
Miras yoluyla kazanımda, tüm mirasçıların taraf olarak gösterilmesi önemlidir. Bazı mirasçıların davadan haberdar edilmemesi veya davaya katılmaması, verilecek mahkeme kararının icrasını zorlaştırabilecektir. Bu nedenle, vekaletname bulunması halinde tüm mirasçıların vekil tayin etmesi veya yasal temsilci aracılığıyla davaya katılması sağlanmalıdır.
Tescile Zorlama Davasında Zamanaşımı
Cebri tescil davasında zamanaşımı, dava hakkının kullanılabileceği sürenin sınırlanması anlamına gelmektedir. Türk Medeni Kanunu, cebri tescil davası için özel bir zamanaşımı süresi öngörmemiş olup, genel zamanaşımı hükümleri uygulanmaktadır. Bu durum, uygulamada ve doktrinde önemli tartışmalara yol açmıştır.
Genel Zamanaşımı Süresi
Türk Medeni Kanunu’nun 997. maddesi uyarınca, taşınmaz mülkiyetine ilişkin her dava on yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Bu süre, kural olarak dava konusu taşınmazın davacı tarafından kazanılmasından itibaren işlemeye başlamaktadır. Cebri tescil davası da taşınmaz mülkiyetine ilişkin bir dava olduğundan, on yıllık genel zamanaşımı süresine tabidir.
Ancak doktrinde, cebri tescil davasının niteliği gereği zamanaşımı süresinin farklı hesaplanabileceği görüşleri de bulunmaktadır. Bazı yazarlara göre, tescil talep edilmemiş olması halinde zamanaşımı süresi işlemeye başlamamaktadır. Bu görüşe göre, tescilin yapılmaması, zamanaşımının başlaması için gerekli olan “hak düşürücü sürenin işlemesi” koşulunun gerçekleşmemesi anlamına gelmektedir.
Özel Zamanaşımı Süreleri
Bazı özel durumlarda, cebri tescil davası için farklı zamanaşımı süreleri uygulanabilmektedir:
Miras yoluyla kazanımda zamanaşımı: Miras bırakanın ölümünden itibaren zamanaşımı süresi işlemeye başlamaktadır. Mirasçılar, mirasın açılmasından itibaren on yıl içinde cebri tescil davası açabilmektedir. Ancak mirasçıların taşınmazı fiilen kullanıp kullanmadıkları, zamanaşımı süresinin hesaplanmasında dikkate alınmamaktadır.
İyiniyetli zilyetlik yoluyla kazanımda zamanaşımı: TMK’nın 688. maddesi uyarınca, on yılık süre zilyetliğin başladığı tarihten itibaren işlemektedir. Bu süre, zilyetliğin sürekli ve korkusuz olması koşulunun gerçekleşmesi halinde mülkiyet hakkının kazanılması için yeterli olmaktadır.
Haksız işgal yoluyla kazanımda zamanaşımı: TMK’nın 689. maddesi uyarınca, 20 veya 30 yıllık sürelerin dolması halinde mülkiyet hakkı kazanılabilmektedir. Bu süreler, haksız işgalin başladığı tarihten itibaren işlemektedir.
Zamanaşımı Def’i
Zamanaşımı, kural olarak mahkeme tarafından re’sen dikkate alınmamakta, davalının zamanaşımı def’inde bulunması gerekmektedir. TMK’nın 999. maddesi uyarınca, zamanaşımı def’i ileri sürülmedikçe, mahkeme zamanaşımını dikkate almamaktadır. Davalının zamanaşımı def’inde bulunması halinde, mahkeme davanın zamanaşımı süresi geçtiği gerekçesiyle reddine karar verecektir.
Zamanaşımı def’i, mutlak bir yetki olmayıp, davalı tarafından kullanılıp kullanılmayacağı davalının takdirine bırakılmıştır. Davalının zamanaşımı def’inde bulunmaması halinde, mahkeme davayı esastan inceleyerek karar verecektir. Ancak zamanaşımı def’i kullanıldıktan sonra, bu def’den vazgeçilmesi mümkün değildir.
Hak Düşürücü Süre mi Zamanaşımı mı?
Doktrinde cebri tescil davasında zamanaşımı mı yoksa hak düşürücü süre mi uygulanacağı tartışmalıdır. Bir görüşe göre, cebri tescil davası için öngörülen süre hak düşürücü süre niteliğindedir ve bu sürenin geçmesiyle birlikte dava hakkı kendiliğinden düşmektedir. Bu görüşe göre, mahkeme zamanaşımı def’i beklenmeksizin re’sen bu sürenin dolup dolmadığını incelemelidir.
Diğer bir görüşe göre ise, cebri tescil davası için öngörülen süre zamanaşımı süresi niteliğindedir ve davalının zamanaşımı def’inde bulunması gerekmektedir. Bu görüş, TMK’nın 997. maddesinin açık lafzına dayanmaktadır. Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre, cebri tescil davasında on yıllık zamanaşımı süresi uygulanmakta olup, davalının zamanaşımı def’inde bulunması gerekmektedir.
Tescile Zorlama Davasında Yargılama Usulü ve Deliller
Cebri tescil davası, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılan ve adi yargılama usulüne tabi olan bir davadır. Yargılama sürecinde tarafların iddia ve savunmalarını ispat etmeleri için çeşitli deliller sunmaları gerekmektedir. Mahkemece yapılacak inceleme, davacının talebinin hukuki dayanaklarını ve tarafların delillerini değerlendirmeyi içermektedir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Cebri tescil davaları, kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesi‘nde görülmektedir. Sulh Hukuk Mahkemesi, 2004 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi uyarınca, taşınmazın tesciline ilişkin davalara bakmakla görevlidir. Uygulamada, cebri tescil davaları genellikle taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmaktadır.
Yetkili mahkeme, kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. HMK’nın 12. maddesi uyarınca, taşınmaz davalarında taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Bu kural, cebri tescil davaları için de geçerlidir. Taşınmaz birden fazla il sınırları içinde ise, davanın herhangi bir ilde açılması mümkündür.
Yargılama Usulünün Aşamaları
Cebri tescil davasında yargılama süreci, birkaç temel aşamadan oluşmaktadır:
Davanın açılması: Davacı, dilekçe ile Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurmaktadır. Dilekçede, davacının kimlik bilgileri, taşınmazın tanımlanması, talebin hukuki dayanakları ve delillerin listesi yer almalıdır. Davacının, talep sonucunu açıkça belirtmesi gerekmektedir: “Taşınmazın davacı adına tapu siciline tescil edilmesi” şeklinde bir talep cümlesi yazılmalıdır.
Davanın tebliği: Dava dilekçesi, davalıya tebliğ edilmektedir. Tebligat, HMK’nın 30. ve devamı maddelerinde düzenlenen usule tabidir. Tebligatın yapılmasıyla birlikte, davalıya cevap dilekçesi verme süresi (iki hafta) işlemeye başlamaktadır.
Davalının cevabı: Davalı, davaya cevap dilekçesi ile itiraz etmektedir. Cevap dilekçesinde, davalının iddia ve savunmaları, zamanaşımı def’i, deliller ve diğer usul itirazları yer almalıdır. Davalının cevap vermemesi halinde, yokluk kararı verilmesi söz konusu olabilmektedir.
Delillerin toplanması: Tarafların sunduğu deliller, mahkeme tarafından değerlendirilmektedir. Tanık ifadeleri, bilirkişi incelemesi, belge incelemesi ve keşif gibi deliller toplanmaktadır. Mahkeme, gerekli gördüğü takdirde tarafları ve tanıkları dinleyebilmekte, taşınmaz üzerinde keşif yapabilmektedir.
Yargılamanın sona ermesi ve karar: Delillerin toplanmasının ardından, mahkeme tarafların son beyanlarını almakta ve yargılamayı sonlandırmaktadır. Ardından, davacının talebinin kabulüne veya reddine ilişkin karar verilmektedir. Karar, gerekçeli olarak yazılmakta ve taraflara tebliğ edilmektedir.
Deliller
Cebri tescil davasında taraflar, iddia ve savunmalarını ispat etmek için çeşitli delillere başvurmaktadır. Deliller, HMK’nın 199. ve devamı maddelerinde düzenlenen esaslara tabidir. Davacının ispat yükü, kural olarak davalıya aittir (m. 190/1). Ancak davalı da, davacının iddialarını çürütmek için delil sunabilmektedir.
Taşınmaz satış sözleşmesi: Davacının taşınmaz mülkiyetini kazanma talebinin en temel delili, taraflar arasında yapılmış olan resmi veya özel şekilli satış sözleşmesidir. Satış sözleşmesinin, TMK’nın 706. maddesinde öngörülen şekil şartlarını taşıması gerekmektedir. Resmi şekilde yapılmayan taşınmaz satış sözleşmeleri geçersizdir ve bu sözleşmeye dayalı olarak cebri tescil talep edilemez.
Teslim belgesi: Satış sözleşmesine ek olarak, taşınmazın davacıya teslim edildiğini gösteren teslim belgesi de önemli bir delildir. TMK’nın 705. maddesi uyarınca, taşınmaz mülkiyetinin kazanılması için sözleşmenin yanı sıra teslim de gerekmektedir. Teslim belgesi, taşınmazın fiilen davacının kullanımına bırakıldığını göstermektedir.
Miras belgesi veya veraset ilamı: Miras yoluyla kazanımda, davacının mirasçı olduğunu gösteren miras belgesi veya veraset ilamı sunulmaktadır. Bu belgeler, Noterlik veya Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından düzenlenmektedir. Mirasbırakanın ölüm tarihi ve mirasçıların kimlik bilgileri bu belgelerde yer almaktadır.
Tapu kaydı: Taşınmazın güncel tapu kaydı, davalının malik sıfatını tespit etmek için önemlidir. Tapu kaydında, taşınmazın cinsi, yüzölçümü, niteliği, maliki ve üzerindeki haklar ve borçlar gösterilmektedir. Tapu kaydı, başlı başına bir delil olmamakla birlikte, tarafların sıfatlarının tespitinde kullanılmaktadır.
Tanık ifadeleri: Tarafların talebi üzerine veya mahkemenin gerekli görmesi halinde, tanık ifadeleri alınmaktadır. Tanıklar, taşınmazın kullanımı, teslimi, taraflar arasındaki ilişki ve benzeri konularda bilgi vermektedir. Tanık ifadeleri, yazılı delillerin yanında başvurulan bir delil türüdür.
Bilirkişi incelemesi: Taşınmazın değerinin tespiti, sınır uyuşmazlıkları veya taşınmazın fiziksel durumunun belirlenmesi için bilirkişi incelemesi yapılabilmektedir. Bilirkişi, genellikle alanında uzman bir kişi veya kurum olmaktadır. Bilirkişi raporu, mahkemenin karar vermesinde önemli bir delil niteliği taşımaktadır.
Keşif: Mahkeme, gerekli gördüğü takdirde taşınmaz üzerinde keşif yapabilmektedir. Keşif, hâkim ve tarafların veya vekillerinin taşınmazın bulunduğu yere giderek, taşınmazın fiziksel durumunu yerinde incelemesidir. Keşif sırasında, taşınmazın sınırları, yapıları, kullanım durumu ve benzeri konular tespit edilmektedir.
Mahkeme Kararının Niteliği ve Sonuçları
Cebri tescil davasında mahkeme, davacının talebini kabul veya reddetmektedir. Talebin kabulü halinde, mahkeme taşınmazın davacı adına tapu siciline tescil edilmesine karar vermektedir. Bu karar, bir icra işlemi niteliğinde olup, kararın kesinleşmesiyle birlikte tapu idaresi tescil işlemini re’sen gerçekleştirmektedir.
Tescil kararının sonuçları: Mahkemece verilen tescil kararı, davacının taşınmaz mülkiyetini tapu siciline kazanmış sayılmasını sağlamaktadır. TMK’nın 1023. maddesi uyarınca, tescil kararının kesinleşmesiyle birlikte, davacı taşınmaz mülkiyetini kazanmış sayılmaktadır. Bu karar, üçüncü kişilere karşı da etkili olmakta ve davacının ayni hakkını herkese karşı ileri sürmesine imkan tanımaktadır.
Kararın icrası: Kesinleşen tescil kararı, tapu idaresine gönderilmekte ve tapu memuru tarafından tescil işlemi gerçekleştirilmektedir. Tapu idaresi, mahkeme kararını değiştirmeksizin veya yorumlamaksızın icra etmekle yükümlüdür. Tescil işleminin ardından, taşınmaz davacı adına tapu siciline kaydedilmektedir.
Yargılama giderleri: Davanın reddi halinde, yargılama giderleri davacıya yükletilmektedir. Davanın kabulü halinde ise, giderler davalıya yükletilmektedir. Yargılama giderleri, başvuru ücreti, tebligat giderleri, tanık ücretleri, bilirkişi ücretleri ve vekalet ücretinden oluşmaktadır.
Kararın Kesinleşmesi ve İtiraz Yolları
Cebri tescil davasında verilen karara karşı, taraflar çeşitli itiraz yollarına başvurabilmektedir. Kararın kesinleşmesi için, itiraz sürelerinin geçmesi veya yapılan itirazların reddedilmesi gerekmektedir.
Istinaf yolu: Sulh Hukuk Mahkemesi’nin verdiği karara karşı, taraflar Bölge Adliye Mahkemesi’ne istinaf başvurusunda bulunabilmektedir. HMK’nın 341. ve devamı maddeleri uyarınca, istinaf başvurusu, kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde yapılmalıdır. Bölge Adliye Mahkemesi, kararı esastan incelemekte ve dosya üzerinden karar vermektedir.
Temyiz yolu: Bölge Adliye Mahkemesi’nin verdiği karara karşı, taraflar Yargıtay’a temyiz başvurusunda bulunabilmektedir. Temyiz, HMK’nın 361. ve devamı maddeleri uyarınca, kararın tebliğinden itibaren iki ay içinde yapılmalıdır. Yargıtay, kararın hukuka uygunluğunu denetlemekte ve dosya üzerinden karar vermektedir.
Yeniden tescil veya iptal davası: Kesinleşen tescil kararının ardından, üçüncü kişiler veya davalı, tescilin iptali veya tapu sicilinin düzeltilmesi için dava açabilmektedir. Bu davalar, TMK’nın 1023. ve 1025. maddelerine dayanmakta olup, özel koşulların sağlanması gerekmektedir.
Tescile Zorlama Davasında Güncel Hukuki Meseleler
Cebri tescil davası, uygulamada çeşitli güncel hukuki meselelerin ortaya çıkmasına neden olmaktadır. Bu meseleler, hem doktrinde hem de yargı kararlarında tartışılmakta ve giderek şekillenmektedir.
Paylı Mülkiyette Tescile Zorlama
Paylı mülkiyet, bir taşınmazın birden fazla kişi tarafından ortaklaşa ve payları oranında sahip olunması durumudur. Paylı mülkiyette, ortaklardan birinin payını devretmek istemesi ve diğer ortakların buna engel olması halinde, devir işlemi gerçekleştirilememektedir. Bu durumda, payını devretmek isteyen ortak, diğer ortaklar aleyhine cebri tescil davası açabilmektedir.
Ancak uygulamada, paylı mülkiyette cebri tescil davasının açılıp açılamayacağı tartışmalıdır. Bir görüşe göre, paylı mülkiyette ortaklardan birinin payını devretmesi için diğer ortakların rızası gerekmektedir. Bu nedenle, rıza olmaksızın cebri tescil davası açılması mümkün değildir. Diğer görüşe göre ise, paylaşma (ihya) talebiyle cebri tescil davası açılabilmektedir.
Miras Paylaşımında Tescile Zorlama
Miras bırakanın vefat etmesinin ardından, mirasçılar arasında taşınmazların paylaşımı yapılmadığı takdirde, mirasçılardan biri veya birkaçı, diğer mirasçılar aleyhine cebri tescil davası açabilmektedir. Bu dava, taşınmazın mirasçılar arasında paylaştırılmasını ve payına düşen kısmın davacı adına tescil edilmesini amaçlamaktadır.
Miras paylaşımında cebri tescil davası, kural olarak paylaşma (ihya) davası niteliğindedir. Ancak uygulamada, miras paylaşımının nasıl yapılacağı, paylı mülkiyetin nasıl giderileceği ve taşınmazın paraya çevrilip çevrilemeyeceği gibi konular önemli uyuşmazlıklara yol açmaktadır.
Tapu Sicilinin Güvenilirliği ve Cebri Tescil
Tapu sicili, taşınmaz mülkiyetinin ve sınırlı ayni hakların kaydedildiği resmi kayıttır. TMK’nın 1020. maddesi uyarınca, tapu siciline güvenilmekte olup, sicilde kayıtlı olmayan haklar, kural olarak başkalarına karşı ileri sürülememektedir. Bu nedenle, cebri tescil davası sonucunda elde edilen tescil kararı, tapu sicilinin güvenilirliğini güçlendirmektedir.
Ancak tapu sicilinin güvenilirliği ilkesi, sınırsız değildir. TMK’nın 1023. maddesi uyarınca, sicilde malik olarak yazılan kişinin malik olmadığı ispat edilebilmektedir. Bu durumda, gerçek malik, cebri tescil davası açarak hakkını tapu siciline tescil ettirebilmektedir.
Yabancıların Taşınmaz Ediniminde Tescile Zorlama
Türkiye’de yabancıların taşınmaz edinimi, 3 Mayıs 1988 tarihli ve 3549 sayılı Arsa ve Arsa Üzerindeki Yapılar Hakkında Yönetmeliğe ve 2006/103 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı’na tabidir. Bu düzenlemelere göre, yabancı uyruklu gerçek kişilerin belirli şartları sağlaması halinde taşınmaz edinmeleri mümkündür.
Yabancıların taşınmaz ediniminde cebri tescil davası, özellikle mirasa dayalı kazanımlarda önem kazanmaktadır. Miras yoluyla taşınmaz kazanan yabancı uyruklu kişiler, Türk vatandaşlığına geçmedikleri sürece, taşınmazı belirli koşullar dahilinde kullanabilmektedir. Ancak tapu idaresinin işlem yapmaması halinde, yabancı kişiler de cebri tescil davası açabilmektedir.
Sonuç
Tescile Zorlama (Cebri Tescil) Davası, Türk Medeni Kanunu’nun taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasına ilişkin hükümlerine dayanan ve hak sahiplerinin taşınmaz mülkiyetlerini tapu siciline aktarabilmeleri için başvurdukları önemli bir hukuki yoldur. Kanunen gerekli koşulların mevcut olmasına rağmen tescil işleminin yapılamaması durumunda, hak sahibi mahkemeye başvurarak bu hakkını tescil ettirebilmektedir.
Davanın açılabilmesi için, davacının taşınmaz mülkiyetini kazanmak için gerekli koşulları sağlaması ve tescilin fiilen veya hukuken engellenmiş olması gerekmektedir. Satış sözleşmesi, miras belgesi, teslim belgesi ve benzeri deliller aracılığıyla davacının hakkı ispat edilebilmektedir. Yargılama süreci Sulh Hukuk Mahkemesi’nde adi yargılama usulüne tabi olarak yürütülmekte olup, on yıllık zamanaşımı süresi uygulanmaktadır.
Cebri tescil davası, taşınmaz mülkiyetinin güvencesini sağlamakta, hak sahiplerinin ayni haklarını tapu sicili aracılığıyla üçüncü kişilere karşı korumalarına imkan tanımaktadır. Bu dava, gayrimenkul hukukunun en önemli dava türlerinden birini oluşturmakta olup, uygulamada sıklıkla karşılaşılan birçok hukuki meseleyi de beraberinde getirmektedir.
Yazar: AvukatOfisi Editoryal Ekibi
Kaynaklar: