Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir? |2026 Güncel Hukuki Rehber

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, Türk hukuk sisteminde taşınmazların (arazi, konut, işyeri gibi gayrimenkullerin) ileride satışının yapılacağını taahhüt eden ve bu taahhüdü resmi nitelikte belgeleyen bir ön sözleşme türüdür. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 29. maddesine göre düzenlenen bu sözleşme, henüz koşulları gerçekleşmediği için kurulması mümkün olmayan asıl satış sözleşmesinin yerini alan güvenli ve pratik bir hukuki araç olarak kabul edilmektedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, tapuya şerh edildiğinde alacaklıya kuvvetlendirilmiş bir alacak hakkı tanırken, borçluya karşı eşyaya bağlı borç doğmasını sağlar. Bu yazıda taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin hukuki niteliği, tarafları, şekli, tapuya şerhi ve sonuçları detaylı şekilde açıklanmaktadır.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, Türk hukukunda bir ön sözleşme (preliminary contract) olarak tanımlanmaktadır. Medeni Kanun’un706. maddesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 29. maddesi ve Noterlik Kanunu’nun 60/3, 89. maddeleri ile Tapu Kanunu’nun 26. maddesi bu sözleşmenin yasal dayanaklarını oluşturmaktadır. TBK’nın 29/1. maddesi açıkça belirtmektedir ki: “Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir.” Bu hüküm, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin Türk hukuk sisteminde resmi olarak tanındığını ve bağlayıcı olduğunu ortaya koymaktadır.

Uygulamada sıkça karşılaşılan bir tartışma, noterde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin asıl satış sözleşmesi niteliği taşıyıp taşımadığıdır. Bazı görüşler, noterde yapılan satış vaadi sözleşmelerinin doğrudan asıl satış sözleşmesi olduğunu ileri sürmektedir. Ancak mevzuat ve Yargıtay kararları incelendiğinde, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin kural olarak bir ön sözleşme olduğu kabul edilmektedir. Tapu Kanunu’nda yer alan “Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmazsa işbu şerh re’sen terkin olunur” hükmü, sözleşmenin ön sözleşme niteliğinin açık bir kanıtıdır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi,iki tarafa borç yükleyecek şekilde kurulabileceği gibi tek tarafa borç yükleyecek şekilde de düzenlenebilir. Tek taraflı vaat durumunda yalnızca vaat eden kişinin imzası yeterli olmaktadır. İki taraflı vaat durumunda ise hem satıcı hem de alıcı borç altına girmektedir. Kanun koyucu, TBK’nın 243. maddesi gereğince bu sözleşmenin yalnızca geciktirici şartla kurulabileceğini kabul etmiştir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tarafları

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesindeiki temel taraf bulunmaktadır: borçlu (satıcı) ve alacaklı (alıcı). Borçlu, taşınmazın maliki olan ve bu taşınmazı ileride satmayı taahhüt eden kişidir. Alacaklı ise taşınmazı satın alma hakkını elde eden ve satıcıya karşı bu hakkı talep edebilen kişidir. Bu taraflar gerçek kişiler olabileceği gibi tüzel kişiler de olabilmektedir.

Borçlunun temel yükümlülüğü, taşınmazı sözleşmede belirtilen şartlara uygun şekilde satış sözleşmesine hazırlaması ve satış işlemini gerçekleştirmesidir. Alacaklının yükümlülüğü ise taşınmazı satın alma sözü vermesi ve sözleşme koşulları gerçekleştiğinde alım işlemini tamamlamasıdır. Alacaklı, şerh işlemi ile lehine kayıt düşülmesini sağlayarak hakkını güvence altına almış olur.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Şekli ve Geçerlilik Koşulları

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için belirli şekil şartlarının sağlanması gerekmektedir. Sözleşme, resmi şekilde düzenlenmeli ve tapu siciline şerh edilmelidir. Noterlik Kanunu’nun 60/3 ve89. maddeleri gereğince, bu sözleşmelerin noterde yapılması zorunludur. Resmi şekil şartına uyulmadan yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri geçersiz sayılmaktadır.

Sözleşmenin içermesi gereken temel unsurlar şunlardır: tarafların kimlik bilgileri, taşınmazın tanımlayıcı bilgileri (ada, parsel, yüzölçümü, cinsi), satış bedeli ve ödeme koşulları, sözleşmenin kurulacağı tarih veya şartlar, tarafların imzaları. Bu unsurlar eksik olduğunda sözleşme geçersiz olabilmektedir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Çeşitleri

Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri üç temel çeşitte düzenlenmektedir. Birincisi, tek taraflı taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir; bu sözleşmede yalnızca bir taraf (satıcı) borç altına girer ve alıcıya taşınmazı satma yükümlülüğü yüklenir. İkincisi, iki taraflı taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir; bu sözleşmede hem satıcı hem de alıcı borç altına girer, satıcı satma ve alıcı satın alma yükümlülüğü üstlenir. Üçüncüsü ise şarta bağlı taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir; bu sözleşmede satış, belirli bir koşulun gerçekleşmesine bağlanır.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerhi

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin en önemli özelliklerinden biri, tapu siciline şerh edilebilmesidir. Şerh işlemi, sözleşmenin tapu dairesinde tescil edilmesini ve böylece üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale gelmesini sağlar. Tapu Kanunu’nun 26. maddesi bu şerh işleminin yasal dayanağını oluşturmaktadır.

Şerh işleminin yapılmasıyla birlikte alacaklı lehine kuvvetlendirilmiş bir alacak hakkı doğar. Bu hak, satıcının taşınmazı üçüncü kişilere satması durumunda bile korunur. Borçlu açısından ise eşyaya bağlı bir borç (inzibati sorumluluk) doğar, yani taşınmaz borçlu el değiştirse bile borç takip eder. Şerhin süresi beş yıl olarak belirlenmiştir.

Beş yıllık süre içinde asıl satış sözleşmesi yapılmaz veya irtifak hakkı tesis edilip tapuya tescil edilmezse, şerh tapu sicil müdürü veya görevlileri tarafından re’sen terkin edilir. Ancak beş yıl sonunda şerh sona erdikten sonra yeniden şerh talep edilebilmektedir. Bu süre uzatımı için tarafların yeniden başvuru yapması gerekmektedir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Hukuki Sonuçları

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesiyle birlikte önemli hukuki sonuçlar doğmaktadır. Birincisi, alacaklıya tanınan kuvvetlendirilmiş alacak hakkı, satıcının taşınmazı başkasına satması halinde bile sürer. İkincisi, üçüncü kişiler bu şerhi öğrenerek taşınmaz üzerindeki hak iddialarını bilirler. Üçüncüsü, şerh süresi boyunca satıcı taşınmazı serbestçe devredemez.

Sözleşmenin ifa edilmemesi durumunda alacaklı, borçlu aleyhine dava açma hakkına sahiptir. Mahkeme, sözleşmenin geçerli olması halinde borçluyu satış işlemini gerçekleştirmeye veya alacağını teslim etmeye mahkûm edebilir. Ayrıca alacaklı, uğradığı zararın tazminini de talep edebilmektedir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taşınmaz alım-satım işlemlerinde güvenli bir ön sözleşme olarak tercih edilmektedir. Özellikle konut satışlarında, proje aşamasında veya taksitli ödeme planlarında bu sözleşme türü sıklıkla kullanılmaktadır. Tarafların hak ve yükümlülüklerini netleştirmesi, tapuya şerh edilerek güvence altına alınması ve yasal dayanağının sağlam olması bu sözleşmeyi tercih edilir kılmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular (FAQ)

Sonuç

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, Türk hukuk sisteminde taşınmaz alım-satım işlemlerinde önemli bir ön sözleşme türüdür. Taraflara esneklik ve güvence sağlayan bu sözleşme, doğru şekilde düzenlendiğinde ve tapuya şerh edildiğinde heriki tarafın haklarını koruma altına almaktadır. Satış vaadi sözleşmesi hazırlanırken noter onayının alınması, sözleşmenin tapuya şerh edilmesi ve beş yıllık sürenin takip edilmesi büyük önem taşımaktadır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile ilgili hukuki danışmanlık almak için avukatofisi.gen.tr üzerinden uzman avukatlara ulaşabilirsiniz.

Güncellenme tarihi: Haziran 2026