Tarla veya Bahçe Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır? Kapsamlı Hukuki Rehber ve Güncel Sözleşme Örneği
Tarla veya bahçe kira sözleşmesi, tarımsal faaliyetlerin sürdürülmesi veya çeşitli bitkisel üretimlerin yapılması amacıyla taşınmazın kullanım hakkının devredildiği önemli bir sözleşme türüdür. Türkiye’de tarım arazilerinin ve bahçe alanlarının kiralanması, hem kiraya veren hem de kiracı açısından belirli hukuki hak ve yükümlülükleri beraberinde getirmektedir. Bu makalede, tarla veya bahçe kira sözleşmesinin hukuki çerçevesi, tarafların hak ve yükümlülükleri, sözleşmede bulunması gereken temel unsurlar ile örnek sözleşme maddeleri detaylı bir şekilde ele alınacaktır.
Tarla veya Bahçe Kira Sözleşmesi Nedir?
Tarla veya bahçe kira sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmelerine ilişkin hükümleri çerçevesinde düzenlenen ve taşınmaz kirésinin özel bir türüdür. Bu sözleşme, bir tarafın (kiraya veren) kendine ait tarla veya bahçe niteliğindeki taşınmazı, diğer tarafa (kiracı) belirli bir bedel karşılığında kullanım ve tasarruf hakkını devretmesini konu alır. Kiracı, bu taşınmazı tarımsal üretim, sebze ve meyve yetiştiriciliği, çiçekçilik veya benzeri amaçlarla kullanma hakkına sahip olur.
Kira sözleşmesinin temel unsurları olan tarafların anlaşması, kira bedeli ve kullanım hakkının devri bu sözleşme türünde de geçerlidir. Ancak tarla ve bahçe kirésinde, taşınmazın tarımsal niteliği nedeniyle bazı özel durumlar söz konusudur. Özellikle Tarım Arazilerinin Korunması ve Kullanılması Hakkında Yönetmelik, Arazi Toplulaştırma Kanunu ve İmar Kanunu gibi mevzuat hükümleri bu sözleşmelerin kurulmasında ve uygulanmasında dikkate alınması gereken önemli düzenlemeler içermektedir.
Tarla veya bahçe kira sözleşmesi, adi kira sözleşmesi kategorisinde değerlendirilmekte olup, genel kira hükümlerine tabidir. Bununla birlikte, tarım arazilerinin özel niteliği nedeniyle bazı ek şartlar ve sınırlamalar da bulunmaktadır. Örneğin, kiralanan arazinin tarımsal üretim dışında başka bir amaçla kullanılması genellikle yasaklanmış veya kısıtlanmıştır.
Hukuki Çerçeve: Tarla ve Bahçe Kira Sözleşmesinin Yasal Dayanağı
Tarla veya bahçe kira sözleşmeleri, Türk hukuk sisteminde birden fazla mevzuat hükmüyle düzenlenmektedir. Bu sözleşmelerin kurulması, uygulanması ve sona ermesi süreçlerinde aşağıdaki temel yasal düzenlemeler gözetilmelidir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu
Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmelerine ilişkin genel hükümleri (maddeler 299-326), tarla ve bahçe kirési için de temel yasal çerçeveyi oluşturmaktadır. Kanun’un 299. maddesi kira sözleşmesini, “kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya belli bir süre için ve karşılıkık bırakmayı üstlendiği sözleşmedir” şeklinde tanımlamaktadır.
Kanun’un 306. maddesi kiralananın kullanılması için olağan şartların bulunmaması halinde kiracının kira bedelinden indirim isteme hakkını düzenlerken, 309. maddesi kiraya verenin gerekli bakım ve onarım yükümlülüğünü düzenlemektedir. 315. madde ise kiracının taşınmazı başkasına kiralama yetkisi konusunda kiraya verenin izninin gerekliliğine ilişkin hükümler içermektedir.
Tarım Arazilerinin Korunması ve Kullanılması
Tarım Arazilerinin Korunması, Kullanılması ve Planlanmasına Dair Yönetmelik, tarım arazilerinin kiraya verilmesi sürecinde önemli kısıtlamalar getirmektedir. Bu yönetmeliğe göre, mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri ve marjinal tarım arazileri farklı kategorilerde değerlendirilmekte olup, her birinin kiraya verilmesi ve kullanımı farklı kurallara tabidir.
Özellikle mutlak tarım arazileri, yalnızca tarımsal üretim amacıyla kullanılabilmekte ve bu arazilerin kiraya verilmesinde belirli koşullar aranmaktadır. Kiraya verenin, arazinin tarım arazisi niteliğini koruyacak şekilde kullanılmasını sağlama yükümlülüğü bulunmaktadır. Ayrıca, kiracının da araziyi tarımsal faaliyet dışında kullanması yasaklanmıştır.
Kadastro ve Tapu Mevzuatı
Kira sözleşmelerinde kiralanan taşınmazın tapu sicilindeki durumu büyük önem taşımaktadır. 3402 sayılı Kadastro Kanunu ve tapu sicil düzenlemeleri, taşınmazın niteliğinin tespitinde ve kira sözleşmesinin kurulmasında dikkate alınması gereken hususları düzenlemektedir. Kiraya verenin, taşınmaz üzerinde kira sözleşmesi kurmaya yetkili olması, yani taşınmazın maliki veya yetkili bir temsilci olması gerekmektedir.
Taşınmazın ipotekli, hacizli veya başka bir tedbir altında olması durumunda, bu durumun kira sözleşmesine etkisi olabileceği değerlendirilmelidir. Ayrıca, tarım arazilerinin bölünmesi konusundaki yasal sınırlamalar da göz önünde bulundurulmalıdır.
Tarafların Hak ve Yükümlülükleri
Tarla veya bahçe kira sözleşmesinde tarafların her birinin belirli hakları ve yükümlülükleri bulunmaktadır. Bu hak ve yükümlülüklerin sözleşmede açıkça düzenlenmesi, ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır.
Kiraya Verenin Hak ve Yükümlülükleri
Kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulmasından itibaren belirli yükümlülükleri üstlenmektedir. Bu yükümlülüklerin başında, kiralananı gereği gibi kullanılmak üzere kiracıya teslim etme yükümlülüğü gelmektedir. Kiraya veren, taşınmazın kullanımına uygun durumda olmasını sağlamalı, gerekli bakım ve onarımları yapmalıdır.
Kiraya verenin bir diğer önemli yükümlülüğü, kiracıyı kiralanan üzerindeki her türlü hak iddiasından zarar görmemesini sağlamaktır. Üçüncü kişilerin kiralanan üzerinde ileri sürebileceği haklar konusunda kiracıyı bilgilendirme ve bu gibi durumlarda kiracının uğrayacağı zararı tazmin etme yükümlülüğü bulunmaktadır.
Kiraya veren, sözleşme süresi sonunda kiralananı aynı şekilde geri alma hakkına sahiptir. Ancak, kiracının kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde, kiraya verenin bazı haklar kullanması mümkün bulunmaktadır. Kiraya veren, kira bedelini zamanında ve eksiksiz alma hakkına da sahiptir.
Kiracının Hak ve Yükümlülükleri
Kiracının en temel yükümlülüğü, kira bedelini sözleşmede belirlenen süre ve koşullara uygun olarak ödemektir. Kira bedeli, nakden veya ayni olarak ödenebilmekte olup, ödeme zamanı ve şekli sözleşmede açıkça belirlenmelidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 309. maddesi uyarınca kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmakla yükümlüdür.
Kiracı, kiralananı yalnızca sözleşmede belirlenen amaçla kullanmalıdır. Tarla veya bahçe olarak kiralanan taşınmazın, tarımsal üretim dışında kullanılması genellikle mümkün değildir. Kiracı, arazinin tarımsal niteliğini korumak, verimliliğini azaltacak faaliyetlerden kaçınmakla yükümlüdür.
Kiracının bir diğer önemli yükümlülüğü, kiralananın durumunu korumaktır. Kiracı, olağan kullanımdan kaynaklanan bozulma ve aşınmalar dışında, kiralananda değişiklik veya tadilat yapmadan önce kiraya verenin yazılı iznini almak zorundadır. Sözleşme sona erdiğinde, kiracı kiralananı normal aşınma ve yıpranma payı dışında olduğu gibi kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür.
Kiracının hakları arasında ise kiralananı sözleşmeye uygun olarak kullanma hakkı, kiraya verenden gerekli bakım ve onarım tale etme hakkı, kiralananda ayıp varsa bedel indirimi veya tazminat talep etme hakkı bulunmaktadır.
Sözleşmede Bulunması Gereken Temel Maddeler
Tarla veya bahçe kira sözleşmesinin geçerli ve uygulanabilir olması için belirli zorunlu içeriğe sahip olması gerekmektedir. Bu maddeler, tarafların hak ve yükümlülüklerini açıkça belirlemekte ve olası uyuşmazlıklarda dayanılacak temel hükümleri oluşturmaktadır.
Tarafların Kimlik Bilgileri
Sözleşmenin başında tarafların tam ve doğru kimlik bilgilerinin yer alması zorunludur. Kiraya veren ve kiracının adı-soyadı, T.C. kimlik numarası, anne-baba adı, doğum yeri ve tarihi, ikametgâh adresi gibi bilgiler eksiksiz şekilde yazılmalıdır. Tüzel kişiler söz konusu olduğunda, şirket unvanı, ticaret sicil numarası, vergi kimlik numarası, merkez adresi ve temsilci bilgileri belirtilmelidir.
Kiralanan Taşınmazın Tanımı
Kiralanan tarla veya bahçenin detaylı bir şekilde tanımlanması büyük önem taşımaktadır. Taşınmazın ada-parsel numarası, yüzölçümü (metrekare veya dönüm olarak), bulunduğu il ve ilçe, köy veya mahalle bilgisi, tapu sicil kaydındaki niteliği gibi bilgiler sözleşmede yer almalıdır. Mümkünse taşınmazın sınırları ve mevcut durumuna ilişkin detaylar da açıklanmalıdır.
Kira Süresi ve Bedeli
Kira süresi, sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihleri açıkça belirlenerek yazılmalıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 303. maddesi uyarınca, süresi bir yıl ve daha uzun olan kira sözleşmelerinin yazılı şekilde yapılması zorunludur. Hangi tarihte başlayıp hangi tarihte sona ereceği gün, ay ve yıl olarak net bir şekilde ifade edilmelidir.
Kira bedeli, Türk Lirası cinsinden net olarak belirlenmeli ve ödeme şekli ile ödeme zamanı sözleşmede düzenlenmelidir. Kiranın yıllık, aylık veya dönemlik ödenmesi gibi hususlar kararlaştırılmalıdır. Ayrıca, kira bedelinin güncellenmesine ilişkin hükümler (örneğin yıllık TÜİK artış oranı gibi) de sözleşmeye eklenebilir.
Kullanım Amacı ve Koşulları
Kiralanan taşınmazın hangi amaçla kullanılacağı sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Tarla için ekim-dikim yapılması, hangi ürünlerin yetiştirileceği, bahçe için meyve-sebze yetiştiriciliği veya çiçekçilik gibi faaliyetlerin tanımlanması önemlidir. Kiracının tarımsal üretim dışında başka amaçlarla kullanması yasaklanmışsa bu husus açıkça belirtilmelidir.
Bakım, Onarım ve İyileştirme
Kiralananın bakım ve onarımından kimin sorumlu olacağı, hangi tür onarımların kiracı veya kiraya veren tarafından yapılacağı sözleşmede düzenlenmelidir. Normal kullanımdan kaynaklanan küçük onarımlar genellikle kiracıya ait iken, büyük onarımlar ve esaslı tadilatlar kiraya veren tarafından yapılmaktadır. Kiracının iyileştirme yapıp yapamayacağı ve bunların durumu da ayrıca belirlenmelidir.
Sözleşmenin Uzatılması ve Yenilenmesi
Kira süresinin sona ermesi durumunda, sözleşmenin nasıl uzatılacağı veya yenilenip yenilenmeyeceği konusundaki hükümler önceden belirlenmelidir. Tarafların anlaşması halinde sözleşmenin belirli bir süre daha uzatılması mümkündür. Bu konuda hangi şartların geçerli olacağı, kira bedelinin yeniden belirlenip belirlenmeyeceği gibi hususlar sözleşmede yer almalıdır.
Tarla veya Bahçe Kira Sözleşmesi Örneği
Aşağıda, güncel Türk Borçlar Kanunu hükümlerine ve ilgili mevzuata uygun olarak hazırlanmış örnek bir tarla veya bahçe kira sözleşmesi metni sunulmaktadır. Bu örnek, bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, özel durumlar için bir avukata danışılması tavsiye edilmektedir.
KİRA SÖZLEŞMESİ
Sözleşme Tarihi: [Gün/Ay/Yıl]
MADDE 1 – TARAFLAR
1.1. Kiraya Veren:
1.2. Kiracı:
MADDE 2 – KİRALANAN TAŞINMAZ
2.1. Kiraya veren, aşağıda nitelikleri belirtilen taşınmazı kiracıya kiralamaktadır:
2.2. Kiralanan taşınmazın mevcut durumu, halihazırda [mevcut durumun kısa tanımı, örneğin: boş tarla, fındık bahçesi, elma bahçesi vb.] durumundadır. Taraflar, kiralananı bu haliyle teslim ve tesellum etmişlerdir.
MADDE 3 – KİRA SÜRESİ
3.1. İşbu kira sözleşmesi, [Başlangıç Tarihi] tarihinde başlayacak ve [Bitiş Tarihi] tarihinde sona erecektir.
3.2. Kira süresi toplam [Süre] ([rakamla] yıl [varsa ay]) olarak belirlenmiştir.
3.3. Sözleşme süresinin sona ermesinden en az [Önceden belirlenen süre, örneğin 30] gün önce taraflardan biri diğerine yazılı bildirimde bulunmadığı takdirde, sözleşme aynı şartlarla bir yıl daha uzamış sayılır. Bu şekilde uzama, birden fazla kez tekrarlanabilir.
MADDE 4 – KİRA BEDELİ VE ÖDEME KOŞULLARI
4.1. Taraflar, işbu sözleşme kapsamında kiralanan taşınmazın yıllık kira bedelini [Bedel] TL ([yazıyla rakam]) olarak kararlaştırmışlardır.
4.2. Kira bedeli, [ödeme şekli: aşağıdaki seçeneklerden biri işaretlenmelidir]:
4.3. Kira bedelinin Türk Lirası dışında bir para birimi veya endekse bağlı olarak belirlenmesi halinde, bu durum ayrıca şu şekilde düzenlenmiştir: [para birimi veya endeks belirlemesi].
4.4. Taraflar, kira bedelinin her takvim yılı için, bir önceki yılın Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan yıllık tüketici fiyat endeksi (TÜFE) değişim oranını geçmemek üzere güncellenmesini kabul etmişlerdir. Güncelleme oranı, ilgili yılın Ocak ayı içinde uygulanır.
MADDE 5 – KİRALANANIN KULLANIM AMACI
5.1. Kiracı, kiralanan taşınmazı yalnızca tarımsal üretim amacıyla kullanacaktır. Özellikle [aşağıdaki seçeneklerden ilgili olanlar işaretlenmelidir]:
5.2. Kiracı, kiralananı yukarıda belirtilen amaç dışında kullanamaz. Tarımsal üretim dışında başka bir amaçla kullanmak için kiraya verenin önceden yazılı iznini almak zorundadır.
5.3. Kiracı, kiralanan arazinin tarımsal niteliğini ve verimliliğini korumak, çevreye zarar vermemek ve ilgili mevzuata uygun hareket etmekle yükümlüdür.
MADDE 6 – KİRAYA VERENİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ
6.1. Kiraya veren, kiralanan taşınmazı işbu sözleşme süresince kiracının kullanımına hazır ve uygun durumda bulundurmayı kabul ve taahhüt eder.
6.2. Kiraya veren, kiralananın kullanımı için gerekli olan ve kiracının kusurundan kaynaklanmayan her türlü bakım ve onarımı yapmayı yükümlenir.
6.3. Kiraya veren, kiracıyı kiralanan üzerindeki her türlü hak iddiasından (üçüncü kişilerin ileri sürebileceği haklar dahil) korumayı ve bu nedenle kiracının uğrayacağı her türlü zararı tazmin etmeyi kabul eder.
6.4. Kiraya veren, kiralananın tapu sicil durumunda meydana gelecek değişiklikleri (ipotek, haciz, tedbir vb.) kiracıya derhal bildirmeyi yükümlenir.
MADDE 7 – KİRACININ YÜKÜMLÜLÜKLERİ
7.1. Kiracı, kira bedelini işbu sözleşmede belirlenen süre, miktar ve koşullara uygun olarak ödemekle yükümlüdür.
7.2. Kiracı, kiralananı işbu sözleşmede belirlenen amaçla ve özenle kullanmakla yükümlüdür. Kiracı, kiralananda olağan dışı bir durum veya ayıp tespit ettiğinde bunu derhal kiraya verene bildirmelidir.
7.3. Kiracı, kiralananın bulunduğu il ve ilçede yürürlükte olan tarım, çevre ve imar mevzuatına uymakla yükümlüdür.
7.4. Kiracı, kiraya verenin yazılı izni olmaksızın kiralanan üzerinde esaslı tadilat veya değişiklik yapamaz. Yapılacak küçük onarım ve iyileştirmeler için kiraya verenin önceden bilgilendirilmesi gerekmektedir.
7.5. Kiracı, sözleşme süresinin sona ermesi veya feshi halinde, kiralananı aldığı duruma uygun olarak (normal aşınma ve yıpranma payı hariç) kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür.
7.6. Kiracı, kiralananın işgal, yangın, sel, don, dolu, fırtına gibi doğal afetler veya hırsızlık, vandalism gibi risklere karşı uygun önlemleri almakla yükümlüdür.
MADDE 8 – KİRALANANIN TESLİMİ VE GERİ TESLİMİ
8.1. Kiralanan taşınmaz, işbu sözleşmenin imza tarihinde veya [Belirlenen tarihte] kiracıya teslim edilmiştir. Teslim tutanağı taraflarca imzalanmış olup, işbu sözleşmenin eki niteliğindedir.
8.2. Sözleşme süresinin sona ermesi, feshi veya herhangi bir nedenle kiracının kullanım hakkının sona ermesi halinde, kiracı kiralananı en geç [Süre, örneğin 7] gün içinde kiraya verene teslim edecektir.
8.3. Kiralananın geri teslimi sırasında taraflarca bir tutanak düzenlenerek, taşınmazın mevcut durumu, varsa hasar ve eksiklikler belirlenecektir.
MADDE 9 – BAKIM, ONARIM VE TADİLAT
9.1. Kiracı, kiralananın normal kullanımından kaynaklanan küçük onarımları ve bakımı kendi üstlenecektir.
9.2. Büyük onarımlar, esaslı tadilatlar ve yapısal değişiklikler kiraya veren tarafından yaptırılacaktır. Ancak, kiraya verenin yükümlülüğünü yerine getirmemesi nedeniyle kiracının uğrayacağı zararlar kiraya veren tarafından tazmin edilecektir.
9.3. Acil durumlar (ani su kaçağı, elektrik arızası, çatı hasarı vb.) için kiracı, kiraya vereni derhal bilgilendirmek kaydıyla, gecikmenin telafi edilemez zarara yol açacağı hallerde derhal müdahale etme yetkisine sahiptir. Bu durumda yapılan masraflar kiraya veren tarafından karşılanacaktır.
MADDE 10 – SİGORTALAMA
10.1. Kiracı, kiralanan taşınmazın yangın, sel, deprem ve benzeri risklere karşı sigortalanmasını sağlamakla yükümlüdür. Sigorta primi kiracı tarafından ödenecektir.
10.2. Kiracı, tarımsal faaliyetine ilişkin işletme sigortası veya ürün sigortası yaptırabilir. Bu sigortalar isteğe bağlı olup, yaptırılıp yaptırılmaması kiracının tercihine bağlıdır.
10.3. Meydana gelecek sigorta hasarlarında, sigorta bedelleri öncelikle kiralananın onarımı ve yenilenmesi için kullanılacaktır.
MADDE 11 – DEVİR VE ALT KİRA
11.1. Kiracı, kiraya verenin yazılı izni olmaksızın kiralananı başkasına kiralayamaz veya devredemez.
11.2. Alt kira yapılması için de kiraya verenin önceden yazılı izni gereklidir. Alt kiracının kusurundan doğan zararlardan kiracı, asıl kiraya verene karşı müşterek ve müteselsilen sorumludur.
MADDE 12 – SÖZLEŞMENİN FESHİ VE SONA ERMESİ
12.1. Süreli kira sözleşmelerinde, kiracı sözleşme süresi içinde kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshedemez. Ancak, kiraya verenin edimini yerine getirmemesi veya kiralananda kiracının kusuru dışında ayıp bulunması hallerinde kiracı TBK m. 315 uyarınca kira sözleşmesini geçerli bir şekilde feshedebilir.
12.2. Kiraya veren, kiracının kira bedelini ödememesi veya sözleşmeye aykırı kullanım yapması halinde, kiracıya 30 günlük süre vererek ayıbın giderilmesini veya kira bedelinin ödenmesini talep edebilir. Kiracının bu süre içinde gerekli düzeltmeyi yapmaması halinde kiraya veren sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir.
12.3. Kiracının ölümü halinde, mirasçıları sözleşmeye devam etmek istemeleri durumunda 10 gün içinde kiraya verene yazılı bildirimde bulunmalıdır. Aksi halde sözleşme sona ermiş sayılır.
12.4. Aşağıdaki hallerde kiraya veren, kiracıya 30 gün önceden yazılı bildirimde bulunmak kaydıyla sözleşmeyi feshedebilir:
MADDE 13 – MÜCBİR SEBEPLER
13.1. Taraflardan birinin mücbir sebepler (doğal afetler, salgın hastalıklar, kanuni kısıtlamalar, kamu otoritelerinin kararları vb.) nedeniyle yükümlülüklerini yerine getirememesi halinde, bu durum diğer tarafa derhal yazılı olarak bildirilecektir.
13.2. Mücbir sebebin süresi boyunca tarafların yükümlülükleri askıya alınır. Mücbir sebebin 90 günden fazla sürmesi halinde, taraflardan her biri sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir.
MADDE 14 – TAZMİNAT VE CEZA ŞARTLARI
14.1. Kiracının sözleşme süresinden önce fesih hakkını kullanması veya sözleşmeyi herhangi bir nedenle sona erdirmesi halinde, [varsa ödenmiş depozito tutarı] TL tutarındaki depozito kiraya veren tarafından iade edilmez.
14.2. Kiracının, kiralananın sözleşmeye aykırı kullanımı nedeniyle kiraya verene veya üçüncü kişilere verdiği zararlar, kiracı tarafından tazmin edilecektir.
14.3. Kiraya verenin, kiralananı sözleşme süresinden önce geri alması halinde, kiracıya [Tazminat tutarı veya hesaplama yöntemi] tazminat ödenir.
MADDE 15 – DELİL ANLAŞMASI VE YETKİLİ MAHKEME
15.1. İşbu sözleşmeden doğabilecek uyuşmazlıklarda, taraflar öncelikle dostane çözüm arayacaklardır. Anlaşmazlığın çözülememesi halinde, [İl] Mahkemeleri ve İcra Daireleri yetkili olacaktır.
15.2. Taraflar, işbu sözleşmenin 2 (iki) nüsha olarak düzenlendiğini ve her bir nüshanın eşit geçerlilikte olduğunu kabul etmişlerdir.
MADDE 16 – DİĞER HÜKÜMLER
16.1. İşbu sözleşmede düzenlenmeyen hususlarda, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmelerine ilişkin hükümleri, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu ve ilgili diğer mevzuat hükümleri uygulanacaktır.
16.2. Taraflar, işbu sözleşmede yapılacak her türlü değişikliğin yazılı ve imzalı olması gerektiğini kabul etmişlerdir.
16.3. İşbu sözleşmenin herhangi bir hükmünün geçersiz veya uygulanamaz olması, diğer hükümlerin geçerliliğini etkilemez.
İşbu Kira Sözleşmesi, aşağıda imzaları bulunan taraflar tarafından tam bir sağlık ve rıza ile serbest irade ile akdedilmiş ve 16 (onaltı) madde ile 2 (iki) sayfadan ibaret bu sözleşmenin tüm sayfaları paraflanmıştır.
| Kiraya Veren | Kiracı |
|—|—|
| Ad Soyad: | Ad Soyad: |
| İmza: | İmza: |
| Tarih: | Tarih: |
Yargıtay Kararları: Tarla ve Bahçe Kira Sözleşmelerinde İçtihat
Tarla ve bahçe kira sözleşmelerine ilişkin uyuşmazlıklarda Yargıtay’ın yerleşik içtihatları büyük önem taşımaktadır. Aşağıda, bu alanda sıkça karşılaşılan ve uygulamada yol gösterici olan bazı Yargıtay kararlarının ilkeleri özetlenmektedir.
Kira Bedelinin Güncellenmesi ve TÜFE Uygulaması
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun yerleşik içtihadına göre, kira sözleşmelerinde tarafların kira bedelinin güncellenmesine ilişkin bir hüküm bulunması halinde, bu güncelleme oranının TÜİK tarafından açıklanan yıllık TÜFE değişim oranını geçmemesi gerekmektedir. Sözleşmede belirlenen güncelleme oranının bu oranı aşması halinde, aşan kısım geçersiz sayılmakta ve TÜFE oranı uygulanmaktadır.
Kiracının Özen Yükümlülüğü
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, kiracının kiralananı özenle kullanma yükümlülüğü konusunda önemli kararlar vermiştir. Buna göre, kiracı yalnızca sözleşmede belirlenen amaçla değil, aynı zamanda taşınmazın niteliğine ve amacına uygun bir şekilde kullanmakla yükümlüdür. Tarla olarak kiralanan bir arazinin, kiracı tarafından çöp döküm alanı olarak kullanılması veya bahçenin tarımsal üretim dışında başka amaçlarla kullanılması, özen yükümlülüğünün ihlali olarak değerlendirilmektedir.
Sözleşme Dışı Kullanım ve Fesih
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin bir kararında, kiracının kiralananı sözleşmede belirlenen amaç dışında kullanmasının kiraya verene derhal fesih hakkı vermediği, öncelikle kiracıya süre verilerek sözleşmeye uygun kullanıma döndürülmesinin talep edilmesi gerektiği belirtilmiştir. Ancak kiracının bu ihlali tekrarlaması veya düzeltmemesi halinde fesih hakkının kullanılabileceği kabul edilmektedir.
Arızi İyileştirmelerin Durumu
Kiracının kiralananda yaptığı arızi iyileştirmelerin durumu konusunda Yargıtay’ın farklı dairelerinden farklı kararlar gelmektedir. Genel olarak, kiracının izinsiz yaptığı iyileştirmelerin değeri kiraya veren lehine zenginleşme (gasil) olarak talep edilebilmektedir. Ancak kiraya verenin izniyle yapılan iyileştirmelerin değerinin kiracı tarafından talep edilip edilemeyeceği, sözleşme hükümlerine ve yapılan masrafın niteliğine göre belirlenmektedir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Tarla veya bahçe kira sözleşmesi için mutlaka yazılı şekilde yapılması gerekiyor mu?
Türk Borçlar Kanunu’nun 303. maddesi gereğince, süresi bir yıl ve daha uzun olan kira sözleşmelerinin yazılı şekilde yapılması zorunludur. Süresi bir yıldan kısa olan kira sözleşmeleri sözlü olarak da kurulabilir; ancak ispat kolaylığı açısından yazılı sözleşme yapılması tavsiye edilir. Taşınmaz kirası için her halükarda yazılı sözleşme hazırlanması ve noterde onaylanması en güvenli yöntemdir.
Kira bedeli ne şekilde belirlenir ve güncellenir?
Kira bedeli tarafların serbestçe anlaşmasıyla belirlenir ve herhangi bir alt veya üst sınır bulunmamaktadır. Güncelleme koşulları sözleşmede belirlenebilir. Yasal düzenleme bulunmayan hallerde, Yargıtay’ın yerleşik içtihadı gereğince güncelleme TÜİK TÜFE oranını geçemez. Taraflar kira bedelini nakden, ayni (ürün payı olarak) veya her iki şeklin kombinasyonu olarak da belirleyebilirler.
Kiracı, kiralanan araziyi başkasına kiralayabilir mi?
Kiracı, kiraya verenin yazılı izni olmaksızın kiralananı başkasına kiralayamaz veya devredemez (TBK m. 315). Alt kira söz konusu olduğunda da aynı kural geçerlidir. İzinsiz devir veya alt kira halinde kiraya veren, sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir. Ayrıca, alt kiracının kusurundan doğan zararlardan asıl kiracı, kiraya verene karşı sorumlu tutulabilir.
Sözleşme süresi sona erdiğinde kiracı ne yapmalıdır?
Sözleşme süresi sona erdiğinde kiracı, kiralanan taşınmazı aldığı duruma uygun olarak (normal aşınma ve yıpranma payı hariç) kiraya verene geri teslim etmekle yükümlüdür. Geri teslim öncesinde kiracının yapması gerekenler: tüm kira bedellerini ödemek, kiralanandaki kişisel eşyalarını temizlemek, varsa hasarları tespit ettirmek ve bir geri teslim tutanağı düzenlemektir.
Tarım arazisi kiralanmasında dikkat edilmesi gereken özel hususlar nelerdir?
Tarım arazilerinin kiralanmasında, arazinin tarım arazisi niteliğinin korunması büyük önem taşımaktadır. Mutlak tarım arazileri ve özel ürün arazileri için özel kullanım koşulları bulunmaktadır. Kiralanan arazinin hangi kategoride olduğu tapu sicilinden veya ilgili tarım müdürlüğünden teyit edilmelidir. Ayrıca, arazinin bölünmesi konusundaki yasal sınırlamalara ve ipotek, haciz gibi takyidatlara dikkat edilmelidir.
Sonuç ve Değerlendirme
Tarla veya bahçe kira sözleşmesi, tarım arazilerinin verimli kullanımı ve tarımsal üretimin sürdürülmesi açısından önemli bir sözleşme türüdür. Bu sözleşmelerin doğru ve eksiksiz bir şekilde hazırlanması, hem kiraya veren hem de kiracı açısından hakların korunması ve yükümlülüklerin belirlenmesi bakımından kritik öneme sahiptir.
Sözleşme hazırlanırken, taşınmazın tapu sicil durumunun araştırılması, kiralananın mevcut niteliği ve kullanım durumunun tespit edilmesi, tarafların kimlik bilgilerinin doğru ve eksiksiz olarak yazılması, kira süresi ve bedelinin açıkça belirlenmesi, kullanım amacının netleştirilmesi ve olası uyuşmazlıklara ilişkin hükümlerin önceden düzenlenmesi gerekmektedir.
Tarafların, kira sözleşmesini yapmadan önce bir hukuk danışmanına danışmaları, özellikle büyük araziler ve uzun süreli kiralamalar için profesyonel hukuki destek almaları tavsiye edilmektedir. Bu şekilde, ileride ortaya çıkabilecek anlaşmazlıkların önüne geçilebilir ve tarafların hakları en iyi şekilde korunabilir.
Yazar: AvukatOfisi Editoryal Ekibi
Kaynaklar: